Wien: Immobilienmarkt spaltet sich radikal
Während sinkende Zinsen den Eigentumsmarkt beleben, führt ein historischer Einbruch bei Wohnungsfertigstellungen zu drastisch steigenden Mieten in Wien. Experten warnen vor anhaltender Angebotsknappheit.
Der Wiener Immobilienmarkt zeigt zwei völlig unterschiedliche Gesichter. Während Käufer von Eigentumswohnungen nach Jahren der Unsicherheit wieder aufatmen können, spitzt sich die Lage für Mieter dramatisch zu. Der historische Einbruch bei Wohnungsfertigstellungen trifft auf ungebrochen hohe Nachfrage – mit brisanten Folgen.
Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: Verbesserte Finanzierungsbedingungen beleben den Eigentumsmarkt spürbar. Gleichzeitig drohen 2025 die niedrigsten Fertigstellungszahlen seit einem Jahrzehnt. Das Ergebnis? Ein gespaltener Markt, der für die einen Chancen, für die anderen massive Probleme bedeutet.
Wende beim Wohneigentum: Zinsen öffnen Türen
Nach Jahren der Abkühlung erholt sich der Markt für Eigentumswohnungen merklich. Die EZB-Zinssenkungen Ende 2024 und das Auslaufen der strengen KIM-Verordnung wirken wie ein Befreiungsschlag. Finanzierungen werden wieder erschwinglich, die Nachfrage im mittleren Preissegment zieht deutlich an.
Die Folgen sind bereits sichtbar: Kaufpreise stabilisieren sich, in zentralen Lagen zeigt sich sogar ein leichter Aufwärtstrend. Käufer profitieren von einem größeren Angebot und längeren Vermarktungszeiten – mehr Verhandlungsspielraum inklusive. Experten sehen gute Einstiegschancen bei gleichzeitig robusten Werten.
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Mietmarkt am Abgrund: 60 Prozent weniger Neubauten
Völlig anders die Situation für Mieter. Die Wiener Baubranche steckt tief in der Krise, und nun schlägt diese mit voller Wucht durch. Die Prognosen für 2025 sind alarmierend: Nur rund 1.800 neu fertiggestellte Mietwohnungen werden erwartet – ein Einbruch von fast 60 Prozent gegenüber 2024.
Bundesweit sinkt die Zahl der Neubauwohnungen von über 40.000 in Rekordjahren auf etwa 27.100. Wien trifft es besonders hart. Diese drastische Verknappung des Angebots trifft auf eine Stadt, die stetig wächst. Das Ergebnis? Mieten stiegen bereits 2024 um durchschnittlich 6,2 bis 7,7 Prozent – Tendenz weiter steigend.
Baubranche im Würgegriff: Warum niemand mehr baut
Trotz sinkender Materialkosten bleiben die Gesamtbaukosten hoch. Deutlich gestiegene Lohnkosten machen vielen Projekten den Garaus. Die Branche kämpft weiterhin mit den Nachwirkungen der Zinswende von 2022, hohen Grundstückspreisen und bürokratischen Hürden.
Viele Bauträger rechnen sich neue Projekte einfach nicht mehr. Der Einbruch bei den Baubewilligungen in den Vorjahren wirkt sich jetzt verheerend aus. Die Beschäftigung im Bausektor dürfte auch 2025 negativ bleiben. Initiativen wie die Wiener Wohnbauinitiative versuchen gegenzusteuern, können die massive Lücke im frei finanzierten Sektor jedoch nicht annähernd schließen.
Zeitbombe mit Verzögerung: Warum die Krise jetzt explodiert
Die Asynchronität zwischen Finanzmarkt und Realwirtschaft rächt sich bitter. Während finanzpolitische Lockerungen den Transaktionsmarkt schnell beleben, reagiert die Bauwirtschaft nur mit erheblicher Verzögerung. Von der Planung bis zur Fertigstellung vergehen mehrere Jahre.
Der jetzige Mangel ist die direkte Folge der Investitionszurückhaltung von 2023 und 2024. Branchenexperten wie Michael Pisecky von der Wirtschaftskammer Wien warnen: Ohne schnelle Reformen wird sich das Angebot weiter verknappen. Die Schere zwischen Kauf- und Mietpreisen öffnet sich weiter und birgt sozialen Sprengstoff.
Die hohe Nachfrage nach energieeffizienten, modernen Wohnungen kann der stagnierende Neubau kaum decken. Der Fokus verschiebt sich verstärkt auf die Sanierung von Altbauten – ein Bereich, in dem Wien erheblichen Nachholbedarf hat.
Ausblick: Entspannung? Nicht vor 2026
Für Eigentumskäufer bleibt die Lage aussichtsreich. Der Markt dürfte sich weiter stabilisieren, Prognosen für 2026 zeigen moderate Preissteigerungen in guten Lagen. Die verbesserte Leistbarkeit hält die Nachfrage hoch.
Mieter hingegen müssen sich weiter gedulden. Da die Baubewilligungen seit 2019 kontinuierlich zurückgingen, bleibt die Angebotslücke bestehen. Experten erwarten erst nach 2026 eine langsame Erholung bei den Fertigstellungszahlen. Bis dahin ist mit weiter steigenden Mieten zu rechnen.
Politische Maßnahmen zur Ankurbelung des geförderten Wohnbaus und zur Vereinfachung von Bauvorschriften werden entscheidend sein. Nur so lässt sich eine langfristige Marktkrise abwenden und leistbarer Wohnraum für die wachsende Wiener Bevölkerung sichern. Die Zeit drängt.
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