Wien: Mieten steigen um 9 Prozent Kaufpreise stabilisieren sich
Kaufmarkt findet seinen Boden
Der Wiener Immobilienmarkt spaltet sich: Während Kaufpreise nach der Zinsschock-Phase wieder Boden unter den Füßen finden, explodieren die Mieten. Die Angebotsmieten kletterten im ersten Quartal 2025 auf durchschnittlich 20,42 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von neun Prozent gegenüber dem Vorjahr. Grund für die Schieflage ist der dramatische Einbruch beim Neubau, der auf eine ungebrochen hohe Nachfrage trifft.
Die Bundeshauptstadt erlebt einen Immobilienmarkt der zwei Geschwindigkeiten. Nach turbulenten Jahren voller Zinswende und regulatorischer Eingriffe stabilisieren sich die Eigentumswohnungen auf hohem Niveau. Gleichzeitig verschärft sich die Lage für Wohnungssuchende dramatisch. Eine explosive Mischung aus weniger Neubauten, gestiegener Nachfrage und veränderten Finanzierungsbedingungen definiert die aktuelle Situation neu.
Die Zinswende zeigt Wirkung: Seit die Europäische Zentralbank Ende 2024 die Leitzinsen senkte, erholt sich der Eigentumsmarkt spürbar. Die jahrelangen Preisrückgänge scheinen gestoppt. Im ersten Halbjahr 2025 zogen die Transaktionszahlen deutlich an – ein klares Signal für wiederkehrendes Vertrauen.
Aktuelle Preisspannen in Wien:
* Durchschnitt: 5.000 Euro pro Quadratmeter
* Top-Lagen (Innere Stadt): über 10.000 Euro pro Quadratmeter
* Randbezirke: 4.000 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter
Besonders in guten und mittleren Lagen zeigen die Kurven wieder nach oben. Das Hochpreissegment bleibt stabil. Für den weiteren Jahresverlauf rechnen Experten mit einer Fortsetzung dieser Entwicklung – aber ohne die extremen Zuwächse früherer Jahre.
Mietmarkt im Würgegriff der Verknappung
Die andere Seite der Medaille: Der Mietwohnungsmarkt gerät unter massiven Druck. Der Hauptgrund ist so simpel wie dramatisch – es wird zu wenig gebaut. Gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und strenge Kreditrichtlinien haben zahlreiche Projekte gestoppt.
Die Zahlen sind alarmierend: 2025 werden in Wien nur noch rund 9.400 Wohnungen fertiggestellt – ein Tiefpunkt. Für 2026 wird sogar mit einem weiteren Rückgang gerechnet. Doch die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch. Der Zuzug in die wachsende Metropole hält an, und viele können sich den Kauf schlicht nicht mehr leisten.
Das Ergebnis: Wohnungssuchende geraten zunehmend unter Druck, die Mieten steigen rasant.
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KIM-Verordnung ausgelaufen – neue Spielräume für Käufer
Ein Wendepunkt kam am 30. Juni 2025: Die strenge Kreditimmobilienmarkt-Maßnahmen-Verordnung (KIM-VO) lief formell aus. Seit August 2022 hatte sie die Kreditvergabe massiv eingeschränkt. Die Vorgaben waren hart:
- Mindestens 20 Prozent Eigenkapital
- Maximale monatliche Rate: 40 Prozent des Nettoeinkommens
Diese Regeln schlossen viele potenzielle Käufer aus. Jetzt haben Banken wieder mehr Spielraum für individuelle Lösungen – auch wenn die Finanzmarktaufsicht weiterhin zu soliden Standards mahnt. Wer ausreichend Eigenkapital und gute Bonität mitbringt, findet nun wieder bessere Finanzierungschancen.
Zwei Märkte, ein Problem
Die Entwicklung zeigt eine paradoxe Situation: Was für Käufer besser wird, verschärft die Lage für Mieter. Viele Haushalte, die aufgrund der KIM-Verordnung und hoher Zinsen nicht kaufen konnten, trieben die Nachfrage nach Mietwohnungen in die Höhe. Jetzt konkurrieren sie mit noch mehr Wohnungssuchenden um ein schrumpfendes Angebot.
Die Regierung hat mit einem Wohnbaupaket über zwei Milliarden Euro reagiert. Doch die Maßnahmen greifen erst mit Verzögerung. Branchenvertreter fordern mehr: weitere Anreize für den Wohnbau und vereinfachte Genehmigungsverfahren. Ohne schnelle Lösungen droht eine langfristige Wohnungsknappheit.
Immerhin: Der soziale Wohnbau in Wien fungiert als Stabilitätsanker und entkoppelt einen erheblichen Teil der Bevölkerung von den reinen Marktmechanismen.
Ausblick: Anspannung bleibt
Für die kommenden Monate zeichnet sich keine Trendwende ab. Die Kaufpreise werden sich voraussichtlich weiter stabilisieren, mit moderaten Steigerungen in gefragten Lagen. Eine Rückkehr zu den extremen Zuwächsen der Vergangenheit ist jedoch unrealistisch.
Am Mietmarkt hingegen bleibt die Lage angespannt. Da auch 2026 wenige Neubauten fertiggestellt werden, bleibt das Angebot knapp. Der Druck auf die Mieten dürfte hoch bleiben. Langfristig entscheidet sich die Zukunft des Wiener Immobilienmarktes an einer Frage: Gelingt es, die Neubautätigkeit wieder anzukurbeln und ausreichend leistbaren Wohnraum für die wachsende Stadt zu schaffen?
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